杏彩体育:地产建安成本构成太意外了

　　本篇文章以建安成本的基本构成来解读建安成本的控制应遵守最基本的成本控制逻辑——成本的高投入区应有设计的强管控措施，设计的强发力点应从成本角度出发才能更好的做好成本的协同管理。

　　否则设计的发力点一旦丧失，或者无法精准到成本的高投入区，就会造成成本的管控失调，即该管控住的成本没有很好的管控住，反而浪费了设计上大量的人财力投入做成本较小的管控，得不偿失。

　　设计是车头，成本是车厢，强有力的车头应该带动更大的车厢运行，这样才能发挥车头的功效；大马拉小车，即发挥不出来大马的能力，也浪费了大马的粮草（公司的人员成本投入）。

　　【案例一】：济南某住宅剪力墙项目（7度区），2016年设计、2018年交付，地上32层，层高3米，地下一层，层高4.5米，钻孔灌注桩。砌块按231元/m³、商砼按平均315元/m³、钢筋按平均2585元/t，建安成本为2008元/m2，各分项成本占比如下图：

　　主体工程的成本占比最大，其中钢筋/混凝土量的占比最大，约占主体成本的80%左右，属于结构性成本（投入大产出少，业主敏感度低）属于强管控项。

　　虽各家开发商都有限额设计要求，但限额的程度略有不同，差异性较大，此项需根据自身项目的数据沉淀，做好限额的适配。

　　建筑设计方案对结构设计影响巨大，高赠送率、高体形系数、高外立面率、高宽比都会影响结构设计的钢筋/混凝土量，建筑方案控制上述内容意义重大。

　　此项目标准层建筑面积338㎡，赠送面积为15㎡，赠送率为5%，导致含钢量及含砼量增加5%，土建造价约增加17元/㎡。

　　① 住宅项目绝大部分以剪力墙结构为主，剪力墙布置方案种类较多，不一而足，方案阶段控制剪力墙的布置方式极其重要，比如结构布墙率的控制、比如增加外围结构剪力墙长度都能降低含钢量占比。

　　控制措施（不限于此）：当墙体上有门窗洞时，应考虑折减荷载，墙体计算高度应减去相应梁高或者板厚；楼面恒荷载应严格按建筑构造做法计算，不得随意放大（特别是地暖、屋面等面层荷载）。

　　次梁顶部不应设置通长负筋，设置架立筋即可，架立筋与支座负筋按 150mm 搭接长度即可。结构设计总说明中应明确钢筋连接方式。建议直径 12mm 以下的钢筋连接采用搭接，直径 12-20mm 的钢筋采用焊接，直径 22mm 及以上的钢筋连接采用机械连接。

　　。建议直径 12mm 以下的钢筋连接采用搭接，直径 12-20mm 的钢筋采用焊接，直径 22mm 及以上的钢筋连接采用机械连接。

　　措施费主要由成本合约和总包单位控制，原则上与设计本身无关，但随着铝模技术的应用推广，铝模设计对设计本身要求越来越高，铝模到底省不省钱？

　　1）铝合金模板如果购买，单一项目（结构形式不变）周转使用 60 次，在成本方面较木模板经济(包括铝合金模板不用后，当废料处理）；

　　2）如果购买铝合金模板不同项目持续周转，需返厂，则使用铝合金模板周转 90 次即可与木模费用持平(包括铝合金模板不用后，当废料处理）；

　　① 水、风、电专业方案及系统设计时，应根据工程的具体情况，进行全方位的方案比较、包括：主机选择、系统设计等方案比较。

　　② 品牌选用原则：采用的系统或产品的品牌选用应与建筑的使用功能和档次相适应，分别采用高端、中端、低端产品，立足好用、实用、耐用且节能的原则，同时兼顾施工简单、安装方便。

　　备注：若设计排水管采用铸铁管，应避免采用柔性铸铁管，柔性铸铁管的辅材，例如法兰或不锈钢卡箍，单价较高。

　　仿石保温复合板是一种集保温装饰于一体的节能板材，以各类保温板为保温芯材，饰面采用无机板材，是一种新型节能幕墙装饰板。

　　与传统石材干挂幕墙相比，是一种性价比较高的保温装饰材料。询价结果预计在450元/m2，相较于传统的石材干挂+保温（综合单价约720元/m2）节约270元/m2，节约比例约37.5%，成本节约非常的可观。

　　依据项目级配和产品特征，综合整体品质和客户敏感度，选择适配的幕墙形式，避免过多装饰构件，在此基础上通过优化型材、面材尺度和构造组合，进一步控制成本。

　　【案例】：考虑到一些功能空间没有涉水隐患，耐水腻子可改为普通的柔性腻子，但是对地下空间及室内三小间建议采用耐水腻子或防水腻子

　　【案例】：外墙保温粘贴时，砌块墙体需找平，混凝土墙体平整度满足规范要求时可以免整体找平，没有必要整体找平。

　　立面中一些直观不可见的部位如百叶遮挡及凹口等部位外墙饰面可采用同色平涂，节约成本。该优化部位每平米（建筑表面）可节省造价30元左右，本项目此单项节约成本60万元。

　　某开发商集团标准中要求对开敞阳台的外墙也做平涂性材料，防止颗粒涂料擦伤业主，故此项优化节省成本的同时兼顾人性化考虑，一举多得。

　　1、洋房二层以上公共梯间（含电梯厅、前室及过道等）墙面贴抛光砖修改为滚涂乳胶漆，墙身底部贴100高抛光砖踢脚线、取消洋房电梯轿厢内部二次装修，轿厢内部及电梯门套采用电梯公司准备配置的不锈钢或彩钢板饰面；

　　经区域成本管理部测算益阳碧桂园美岸高层：影响建筑单方约30元/m²，装修单方约500元/m²。

　　② 户型标准化程度低，没有标准化的户型，体形系数的限额也只能纸上谈兵，因为体形系数的反馈在节能计算之后，户型定好之后不可能在调整体形系数。

　　面积比就是房间窗洞口面积与该房间地面面积之比，简称窗地比砌块墙体的成本约300元/m2左右（含保温和涂料），而75节能下门窗成本一般在500元/m2左右，对窗地比进行限额设计能够降低门窗的面积，降低建安成本；

　　对五金件的档次进行控制，限制高档五金的使用；限制外窗开启方式，不同的开启需要配合不同的五。