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像北京现在还有解放前的房子，窗户、瓦片、墙体换了好几遍，还在住人。周围的老小区要么拆了新建，要么在大规模翻修。
那新房就没有问题了吗？这两年国内房地产行业还兴起了一个叫“楼盘抢修队”的职业，主要是在交房前为开发商修补有鼓包或者凹陷的墙面。有人开玩笑说：“就算房子盖成翔，抢修队也能补成‘五星级的家’。”
中国商品房到现在发展了 30 多年，出现了“快餐式公寓”、“海砂楼”等一些偷工减料的“垃圾房”，再加上随建随拆的问题，导致国内住宅的平均使用寿命大约 30-40 年，而发达国家住宅的平均使用寿命能达到 70、80 年。
日本的住宅建筑目前主要分为木结构、钢筋混凝土结构（RC）、钢骨混凝土结构（SRC）和钢结构（S）等几种类型。
个人住宅（一户建）以 2-3 层的低层楼房为主，大多采用木质、钢木混合或钢结构的房屋，尤其轻型木结构最经久耐用，抗震效果特别好。
公共住宅（商品房、公寓楼）以小高层或高层楼房为主，主要用的是钢筋混凝土、钢骨混凝土、钢结构等。开发商可以自己决定用什么结构，政府只对房屋的抗震标准和建筑材料提出强制性的要求。
木结构房屋的成本一般比钢筋混凝土和钢结构的公寓要低，回报率相对高些。但折旧损耗也相对高，持有期间的维护成本可不小。
因为木结构房屋很难避免“梅雨季节天气潮湿、木头容易腐烂”等自然的损耗，防火性能也比较差、易燃。
一般来说，木结构房屋的使用寿命约 20 年，钢结构或钢筋混凝土房屋的使用寿命一般超过 30、40 年。
我在日本调研房产的时候发现，在同样的地段，有些开发商会用寿命比较短的建材来盖房建民宿，然后以较高回报率的噱头来吸引投资客。
这个时候你要算一笔账，如果想长期持有的话，选择用钢筋混凝土或钢结构的房子未来更保值、更稳妥。
日本的住宅产业化从上世纪 50 年始发展，二战结束后的日本百废待兴，为尽快实现经济复苏，政府把盖房子定为优先发展目标，房地产热潮一度导致了基本建材河沙供应不足。
所以日本大部分 50-70 年代的房屋都用比较廉价的建材，比如海沙，但是由于清洁不充分，沙子中含盐量比较高，导致了建筑质量下降。
这个年代的一些房子到现在还在进行二手买卖。不管怎么维护，相关硬件设备的老化是不可避免的，而且随着年数的增加，维护费用也会变大，最终还得重建。
日本从 2000 年开始实行住宅性能表示制度。因此，2000 年以后新建的住宅公寓楼耐久性都有明确的分类等级，比如有 50-60 年、75-90 年等。
如果你想买二手公寓，一定要看大楼的财务报表，是否有正常的维修计划，否则，你可能入住没几天就要缴纳一大笔维修基金。超过 20 年以上的一户建二手房，值钱的只有那块地，房屋的价值基本上没有了。
从上世纪 90 年代，日本提出了“建筑物百年计划”，从结构到管道，从墙面到内部设施，必须能够用 100 年。新房随着建筑技术的不断提高，使用寿命将会延长。再加上有管理经验的物业管理公司打理，投资新房其实要更保值。
